邹某诉林某、方某租赁合同案

民事起诉状

原告：邹某，男，1966年01月18日生，汉族，住江西省会昌县沿江路黄岸娱乐城，身份证号码：3621351。

被告：林某，男，1965年04月28日生，汉族，住江西省会昌县朝酒店，身份证号码：35058365。

被告：方某，女，成年，汉族，住址同上，系另一被告林某之妻。

诉讼请求

1．         认定被告违约，并判令被告向原告支付约定违约金人民币壹拾伍万元整；

2．         判令终止原告与被告于2008年6月28日签订的租赁合同；

3．         判令酒店添附按2009年3月13日原、被告双方签订的协议处理；

4．         诉讼费用由被告承担。

事实与理由

2008年6月28日，原告与被告经过平等、充分协商就原告所有的位于会昌县城的胜意大酒店租给被告双方自愿达成一致意见，并签订《租赁合同》。2009年3月13日原告与被告方碧珠签订补充协议《胜意大酒店物品清单及说明》。

在合同履行过程中，被告一开始就处处违约，租赁合同第三条约定租金每月人民币壹万贰仟元整，被告应在签订合同一个星期内先预缴两个月的租金，租赁期间每满两个月预缴一次（期满五天内）。但被告却在原告多次催讨的情况下，才于2008年9月14日“预缴”2008年8月1日至2008年9月30日第一次租金2万元（因被告装修优惠4000元），已迟延合同约定的缴纳期限八个星期，后来被告分别于2008年10月25日、12月29日“预缴”了第二次（2008年10月1日至2008年11月30日）、第三次（2008年12月1日至2009年1月30日）租金（每次24000元），也不是在租赁合同约定的期限内预缴的。更令人生气的是从2009年元月份起被告单方面把每两个月预缴一次改为每一个月预缴一次，每次预缴两个月改为每次预缴一个月。租赁合同第四条约定被告应在本合同签订之日向原告缴交押金人民币捌万元整，但被告直至2009年01月22日，在原告发火的情况下才将尚欠的押金20000元交给原告。租赁合同第八条约定电器、家具、用具被告不得改用、外借、搬出。但原告发现被告将两台麻将桌搬到厨房作他用，原在餐厅的大理石茶几搬到冷菜房用作他用，使用性质已发生改变。这些都严重地违反了合同的约定。

合同是合同双方当事人的法律，双方都必须严格遵守。租赁合同第七条明确规定被告如有未按期足额缴交租金等违约行为，被告必须向原告支付违约金人民币壹拾伍万元整，本租赁合同终止。

综上所述，为了维护本人的合法权益，也为了维护法律的尊严，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求。

此致

会昌县人民法院

具状人：邹某

2009年11月29日

代理词

审判长、审判员：

我受本案原告的委托，代理其参加诉讼，发表代理意见如下：

一、    《租赁合同》合法有效，合同双方都必须严格遵守

原、被告双方签订了《租赁合同》，这份租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方都必须严格遵守，双方当事人的约定只要没有违反法律、行政法规的强行性规定和社会公共利益，均为合法有效，对当事人具有法律的约束力。原告严格地遵守了合同。《合同法》第八条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

言而有信，有约必守，这是做人、经商的基本准则。言而无信，不知其可。

二、      被告违约，原、被告双方签订的租赁合同必须终止，被告必须按约支付违约金

《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形。”约定终止是当事人通过事前约定合同终止事由，当终止合同的事由出现时，终止权人可以终止合同。被告现已从第一次起连续九次不按时缴交租金，且从第四次起连续六次把每两个月预缴一次改为每一个月预缴一次，被告显然是迟延履行和不适当履行，合同终止的事由已经出现。《租赁合同》第七条明确约定被告如有未按期足额缴交租金等违约行为，被告必须向原告支付违约金人民币壹拾伍万元整，本租赁合同终止。

即便如此，原告也以最大的诚意，向被告多次交涉。2009年3月26日，原告向被告发函要求被告按时足额缴交租金，被告不予理睬，继续违约。2009年11月19日，原告再次向被告发函要求被告按时足额缴交租金，被告于2009年11月25日复函对此问题避而不谈，毫无诚意。原告已是仁至义尽。

原告主张的是约定终止，而非法定终止，所以不存是否根本违约的问题。其实，租赁合同，作为承租方其根本义务就是按时足额缴交租金，如果这点都做不到，这也就是根本违约。从租赁合同双方当事人的约定看也可以得出同样的结论，因为双方没有把迟延交付保证金和不按租赁物品的性质使用物品作为终止合同的事由，唯独就把未按时足额缴交租金作为终止合同的事由。

根据《合同法》的规定当事人可以约定违约金。由于被告违约，被告必须承担约定的违约金，假如原告违约，原告也要承担同等数额的违约金，因此，这一约定的违约金数额是公平的。由于被告的违约，租赁合同终止，原告的预期利益受到损害，原告要重新寻找合作伙伴或重新寻找项目，这需要相当的时间，原告必然会损失大量的酒店收益，另则，违约金兼具惩罚性，因此，约定的违约金数额是适当的。

依法成立的合同具有法律拘束力，在一方不履行约定时追究其违约责任，不过是执行当事人的意愿和约定而已。

三、酒店添附按约处理

原告与被告方碧珠于2009年3月13日签订了补充协议《胜意大酒店物品清单及说明》，这是《租赁合同》的组成部分，是原、被告双方真实意思表示，合法有效，酒店的添附应按此协议处理。

三、    法律是构建和谐社会的基石

法律是维护正义与良知的准绳，是守法者的保护神。

有约必守，有约必行，唯有如此，才能够维护合同的严肃性，才能够维护法律的正确实施，整个社会的经济生活才能和谐有序，如果把约定当作可有可无的东西，甚至抛弃不顾，整个社会将混乱不堪，和谐一定无从谈起。

综上所述，原告所主张的诉讼请求合理合法，被告应依法承担其应负的法律责任。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

原告代理律师：钟桂明

二○○九年十二月十六日